El 29 de noviembre de 2024 se publicó en el Diario Oficial la Ley N° 21.718 sobre Agilización de Permisos de Construcción, que busca resolver el retraso en los plazos de aprobación de los permisos de edificación por parte de los organismos públicos en Chile, con el objetivo de ayudar a nuevos proyectos de inversión, como también para obras de educación, centros comerciales o servicios.
Mediante la Ley N° 21.718 se modifican a su vez varias leyes relacionadas a la tramitación de los permisos, como:
- Ley General de Urbanismo y Construcción (LGUC, DFL N° 458)
- Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades (Ley N° 18.965)
- Ley N° 20.703 de revisores de Proyecto de Cálculo Estructural y normas para garantizar la Calidad de Construcciones
- Ley N° 20.071 del Registro Nacional de Revisores Independientes de Obras de Edificación
- Código Orgánico de Tribunales
- Ley N° 19.496 sobre la protección de los derechos de los consumidores.
- Ley sobre integración social en la Planificación urbana, gestión de suelo y plan de emergencia habitacional (Ley N° 21.450)
- DL N° 1.305 que reestructura y regionaliza el MINVU (Ministerio de Vivienda y Urbanismo)
- Ley N° 20.422 sobre igualdad de oportunidades e inclusión social de personas con discapacidad.
- Ley N° 21.442, nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
- Ley N° 21.473, sobre publicidad visible desde caminos, vías o espacios públicos.
Todas estas modificaciones tienen relación con la agilización de permisos de construcción, de las que veremos en este artículo los principales puntos.
Entrada en vigencia
Se consideran 3 grupos separados de entrada en vigencia de estas modificaciones:
Modificaciones LGUC
Las modificaciones a la Ley General de Urbanismo y Construcción (LGUC) son variadas, por lo que en este artículo nos referiremos a las principales y sus repercusiones en lo que se refiere a la agilización de los permisos de construcción.
Grupo 1: Entrada en vigencia el 14 de enero de 2025.
La responsabilidades de varios profesionales se ven modificadas por esta nueva Ley, considerando a los arquitectos y proyectistas de cálculo estructural (Art. 18, inciso segundo), profesionales que realicen estudios de mecánica de suelos (Art. 18, nuevo inciso cuarto).
Una de las principales modificaciones tiene relación con las obras que no requerirán permiso en el inciso primero del Art. 116, a partir de modificaciones que se deben introducir a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC) y otras que se podrán ejecutar mediante el uso de otras técnicas, introduciendo en la OGUC un nuevo concepto denominado «técnicas habilitantes», que a la fecha de publicación de este artículo no ha sido detallado por el MINVU.
Estos obras que no requerirán permiso se podrán tramitar mediante una declaración jurada que será archivada por la DOM, y cuyos derechos municipales (Art. 130) corresponderan al 0,75% del presupuesto.
También se modifican en el Art. 116 el inciso sexto, relacionado a los aspectos que debe revisar la DOM, el nuevo inciso séptimo que detalla los aspectos que debe contener el Acta de Observaciones y asuntos de procedimientos relacionados. El nuevo inciso octavo por su parte se refiere a las fichas de revisión e instrucciones que debe emitir el MINVU para la revisión de los distintos permisos. El inciso noveno y décimo por su parte se refieren a divisiones afectas y modificaciones de deslindes.
En cuanto a lo relacionado con los Revisores Independientes, el Art. 116 Bis de la LGUC se modifica en el inciso segundo precisando sus funciones, detalla la finalidad del informe del revisor, define que se emitiran formatos tipo para estos informes que serán de uso obligatorio, en caso que no se usen estos nuevos formatos se rechazará el ingreso. El inciso tercero modifica la responsabilidad del revisor independiente de subsidiaria a responsabilidad solidaria.
El Art. 144 se modifica en lo relacionado a los plazos y actas de observaciones de las Recepciones definitivas y los reclamos
Otros puntos modificados tienen relación con aquellos casos en que falte el Director de Obras y las potestades de la SEREMI Minvu para resolver estos casos (Art. 11), además de las facultades para atender los reclamos relacionados al Art. 118 (plazos de respuesta de la DOM), como lo vimos en un artículo anterior.
Grupo 2: Entrada en vigencia el 30 de mayo de 2025.
Se modifica el Art. 116 Bis C, que se refiere a medidas de publicidad de permisos y los plazos para reclamar ante las SEREMI Minvu. El Art. 116 bis f se refiere a los reclamos respecto a la instalación de antenas.
El Art. 118 en su inciso primero ajusta los plazos de las Direcciones de Obras para otorgar permisos de construcción, donde se mantiene el plazo actual de 30 días de respuesta y agregando un plazo de respuesta de 60 días para aquellos proyectos con una carga de ocupación igual o mayor a 1.000 personas.
Se indica también que si luego de ese plazo la DOM no emite respuesta, se podrá hacer valer por parte del solicitante el denominado «silencio administrativo negativo», para lo que se debe ingresar una presentación ante la DOM manifestando su voluntad de tener la solicitud por rechazada, es decir, luego de los 30 días de plazo se garantiza que la DOM debe responder o de lo contrario el solicitante puede interponer reclamos ante la SEREMI 3 días despues de acogerse al silencio administrativo negativo.
Acogido el reclamo, la SEREMI en 3 días deberá solicitar a la DOM su pronunciamiento, que deberá responder en 10 días hábiles. Si la DOM no da respuesta en ese plazo, la SEREMI continuará con el procedimiento, sin más trámite, pero con un plazo de respuesta de 40 días hábiles y considerando una rebaja de 50% de los derechos municipales. La respuesta final de la SEREMI puede ser positiva, donde se ordena a la DOM a emitir el permiso respectivo o bien negativa rechazando la solicitud de manera fundada.
Se agrega además el Art. 118 ter, que faculta los interesados a presentar impugnaciones respecto a las resoluciones de la SEREMI ante la Corte de Apelaciones, en un plazo de 15 días hábiles de recibida la resolución del SEREMI.
Grupo 3: Entrada en vigencia según plazos OGUC.
Finalmente se consideran las modificaciones relacionadas a los artículos 119 bis, 144 bis, 145 y 146 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que entrarán en vigencia una vez que la Ordenanza General (OGUC) reglamente las materias indicadas en tales artículos, las que se refieren a:
Nuevo artículo 119 bis, sobre las declaraciones juradas de inicio de obras, para aquellas obras que no requeriran permisos de construcción, en reemplazo de las solicitudes de permiso.
Nuevo artículo 144 bis, sobre declaraciones juradas de termino de ejecución, que actuaran como recepciones finales de las obras que no requieran permiso de construcción, una vez ejecutadas las mismas.
Modificaciones al Art. 145 y 146, que prohibe habitar una obra antes de su recepción o archivo de declaración jurada de término de ejecución (Art. 145) y sobre la paralización de obras en aquellos casos en que una obra se ejecute incumpliendo la normativa aplicable o sin haber ingresado la resolución que aprueba el informe de mitigación, cuando corresponda (Art. 146).
Nueva Norma Urbanística: Frente Predial mínimo.
Se introduce mediante la Ley 21.718 un nuevo concepto de normas urbanísticas aplicables, modificando el Art. 116 de la LGUC, incorporando el Frente Predial mínimo aplicable solamente a solicitudes de permisos de subdivisión, loteo o urbanización. Es decir, no se aplica a permisos de edificación y solo se aplica para predios o terrenos que esten regidos por instrumentos de planificación territorial (Planes reguladores) que definan esta norma con posterioridad al 29 de noviembre de 2024.
