Los principales Consejos para comprar un Terreno, tal como lo vimos anteriormente, son indispensables para evitar caer en fraudes y engaños en la compraventa, ya que esta es una práctica que lamentablemente se está haciendo habitual en los últimos años, dado que muchas personas se aprovechan del desconocimiento de los compradores que por aprovechar una buena «oferta» en el valor de los predios, pueden ser perjudicados en aquella transacción.
DIFERENCIAS ENTRE CESIÓN DE DERECHOS Y TERRENOS INDEPENDIENTES.
En una Cesión de derechos lo que se vende es un porcentaje de un terreno total, que generalmente no está definido y se vende con planos no aprobados por la municipalidad o el SAG (según corresponda), por lo que no tiene validez legal. Por ejemplo, si tenemos un terreno ficticio de 4 hectáreas (40.000 m2) y este se vende a 20 personas en partes iguales, resultan 20 terrenos «teóricos» de 2.000 m2 cada uno (5% del terreno total cada uno), pero no existe claridad de cuales son los límites del terreno, si este tiene acceso a un camino público (o si está muy lejos de uno) o si cuenta con aprobación de la subdivisión para cada terreno. En algunos casos puede que ni siquiera exista el terreno.
En cambio en el ejemplo de la imagen, el Terreno B es un esquema de como se debiese presentar un plano de subdivisión correctamente delimitado, con lotes independientes (lotes B1 al B8) y con las superficies correctamente indicadas para cada terreno, la que debe cumplir además con la superficie predial mínima. Esto es lo que se recomienda solicitar al vendedor, y también que el plano cuente con la respectiva autorización municipal o del SAG en caso de ser rural. Además, se recomienda verificar la validez de tal plano en la institución que lo emitió, ya sea de manera directa en cada oficina, o con documentos en original con los timbres respectivos o copias legalizadas.
CONSEJOS A SEGUIR
Es por esto, que complementando lo escrito anteriormente, podemos señalar los siguientes Consejos para comprar un terreno, y así evitar engaños.
- Verificar que tipo de terreno es, Rural o Urbano, ya que estos tienen distintos requisitos que cumplir. Esto se puede verificar en el Servicio de Impuestos Internos (SII) en su Cartografía Digital.
- Revise bien la oferta, pida detalles y si es posible visite el terreno para conocer que condiciones de urbanización tiene ejecutadas. Las que deben existir son: Agua Potable, Alcantarillado, Evacuación de Aguas Lluvias, Pavimentación y Electricidad.
- El terreno, para que pueda usted construir en él debe tener como Uso de suelo el destino requerido, es decir, si usted quiere construir viviendas el uso de suelo debe ser habitacional. La mayoría de los terrenos rurales poseen destino agrícola, por lo que para poder construir con otro destino se debe solicitar un Informe Favorable para la Construcción o IFC (Ex-Cambio de Uso de Suelo).
- En terrenos rurales solamente se permiten edificar viviendas económicas, o hasta una superficie de 140 m2. (Ver artículo)
- Recuerde que la superficie predial mínima en la mayoría de los predios rurales de la Región Metropolitana es de 0,5 hectáreas (o 5.000 metros cuadrados) en algunas zonas y hasta 4 hectáreas en el resto de ellas, por lo que si la oferta indica que el área del terreno es inferior a esta superficie, compruebe si es posible que el terreno se pueda subdividir en la municipalidad respectiva.
- Comprar una Cesión de derechos no es lo mismo que adquirir un terreno independiente, por más que el vendedor insista, debe comprobar que lo que está vendiendo es un terreno definido y demarcado. Se recomienda comprar terrenos definidos y no porcentajes.
- El plano de subdivisión de los terrenos debe presentar los timbres de aprobación de la Dirección de Obras o SAG y la respectiva inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. No acepte planos sin estos timbres, ya que no tienen validez legal.
- Solicitar un Certificado de Informes Previos, a fin de verificar cual es la normativa aplicable. Para esto se puede asesorar por un Arquitecto de nuestro equipo de trabajo.
NOTA: Le recordamos que para consultas relacionadas a derechos de propiedad (compras de terreno, herencias o similares) le recomendamos consultar con un abogado con experiencia en ese tema.
