10 Razones por las que no se puede regularizar una vivienda

1. No se cumplen los Distanciamientos ni Rasantes.

Los distanciamientos están definidos claramente en la normativa, y ya hemos escrito sobre ellos anteriormente, pero sin embargo no es una información de manejo general, por lo que es normal encontrarse en terreno con muros a menos de 1,40 mts. del deslinde o ventanas a menos de 3 mts., tanto en primero como en segundo piso. Esto deriva en que al momento de solicitar permiso de edificación o regularizar, se consideren estos muros que no cumplen con la distancia requerida como muros adosados, aun cuando no estén físicamente adosados al deslinde, para efectos normativos si lo están. Si bien este problema es solucionable, puede derivar en otro inconveniente si en este caso el adosamiento sobrepasa lo máximo permitido. (ver punto 5).

Las rasantes por su parte, pueden ser sobrepasadas si se ejecuta el respectivo estudio de sombras que justifique tal situación, pero en el caso de las viviendas pareadas, generalmente se sobrepasa la rasante de adosamiento, que es la de 45° la cual no es posible de superar, por lo que en ese caso la única alternativa es modificar la construcción original.

2. Altura interior inferior a 2,30 metros.

Dentro de las normas de habitabilidad una de las principales que se deben cumplir es la altura interior en los recintos habitables (dormitorios, estar), que debe tener un mínimo de 2,30 mts. Este punto no es solucionable fácilmente, ya que en caso que no se cumpla, se debe modificar la edificación para tales efectos. Algunas leyes transitorias han reducido esta altura para las edificaciones que pueden acogerse a ellas, pero en general no se recomienda una altura inferior.

3. Sobrepasar la Constructibilidad y/o la Ocupación de Suelo.

Ampliaciones que son realizadas sin conocer cuales son los coeficientes de constructibilidad y de Ocupación de Suelo, las cuales en algunos casos como en las viviendas que han sido originadas en Loteos con construcción simultánea no se pueden ampliar, como lo contamos en un artículo anterior. También puede darse el caso en que para dar solución a necesidades de espacio, se ejecuten ampliaciones que sobrepasen la superficie construible tanto en primer piso (Ocupación de Suelo) como en el total de terreno, sumando todos los pisos (Constructibilidad), lo cual siempre debe ser verificado mediante la revisión del Certificado de Informes Previos y la asesoría de un Arquitecto.

4. Dormitorios o baños sin ventanas.

Otra de las normas de habitabilidad, que exige que los recintos habitables posean luz natural y ventilación natural, mismo caso con los baños.Para solucionar este problema se pueden realizar lucarnas abatibles en los techos o instalar extracción forzada en los baños.

5. No es posible conseguir autorización notarial de vecinos.

Para algunos casos como el adosamiento sobre el 40% permitido o el uso de la medianería como estructura, es requerido contar con la autorización notarial del propietario del predio vecino, gestión que depende de la buena relación que mantengan ambas partes. En muchos casos el vecino se ha negado o está inubicable por lo que el proceso de regularización se entrampa. En casos extremos se puede recurrir a una disputa legal al respecto, de acuerdo a lo que estipula el Código Civil.

6. Ampliaciones en edificaciones pareadas.

Este caso es uno de los más consultados, ya que generalmente las viviendas pareadas de villas y condominios requieren ser ampliadas por sus dueños, y por lo general se realizan estas ampliaciones utilizando el mismo espacio del primer piso en un segundo piso. Pero el problema es que las viviendas pareadas no pueden ser ampliadas manteniendo el «pareo», ya que ese tipo de agrupamiento solo se aplica para aquellas edificaciones realizadas de manera simultánea, como fueron edificadas las viviendas originales.

Por tanto si usted amplia su vivienda pareada y su vecino no, entonces su ampliación pasa a ser una edificación aislada y debe cumplir con la normativa correspondiente, entre las cuales se encuentra la rasante de 45° que debe cumplirse en el deslinde pareado a partir de los 3,5 mts. si su edificación se acoge a las normas de adosamiento, al tener muros a una distancia inferior a la permitida (ver punto 1).

Si uno se encuentra con una de estas edificaciones ya realizadas y ampliadas sobre el pareo,  la única alternativa para regularizar es modificar la construcción. El mismo caso aplica para las viviendas que se amplían adosadas (a menor distanciamiento del permitido).

7. Ampliaciones en condominios o cierres de terrazas.

Similar al punto 5, cualquier ampliación realizada en un régimen de copropiedad debe contar con la autorización notarial de la Asamblea de Copropietarios (a menos que el reglamento de copropiedad permita expresamente ampliaciones sin esta autorización). Lo complicado en este caso es que los qorums requeridos por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria son bastante altos y difíciles de conseguir, lo que puede demorar el proceso significativamente.

8. Edificaciones en antejardín.

Salvo casos excepcionales, los planes reguladores comunales no permiten las edificaciones en antejardines, a menos que el tipo esté permitido en el Artículo 2.5.8 de la OGUC, como vimos en un artículo anterior. Otro tipo de edificaciones solamente pueden ser regularizadas mediante el Artículo 124 de la Ley General de Urbanismo y Construcción, con carácter de provisorias. Asimismo, la Ley 20.898 actualmente vigente (Ley del Mono) permite regularizar edificaciones de autoconstrucción en antejardin.

9. «Mi vecino hizo una ampliación igual y tiene permiso»

Suele ser una frase que escuchamos a menudo, en que un cliente se basa en lo que ha realizado otro vecino cercano como ampliación. Esta situación tiende al error dado que en los últimos 20 años han existido leyes provisorias (Ley del Mono, Regularización por Catástrofe) que han sido bastante permisivas pero que ya no están vigentes, que permitieron regularizar esas construcciones, o bien, se puede dar el caso que la construcción del vecino  señalada como ejemplo no tenga permiso de edificación, ya que es una práctica habitual que se realicen edificaciones sin permiso, lo que puede derivar en multas posteriores.

10. Se construyó sin la asesoría de un Arquitecto.

Esta es la principal razón por la que una edificación nueva o ampliación muchas de las veces no puede regularizarse, al no haber contado en su proceso de gestación con la asesoría profesional de un Arquitecto, que en base a su experiencia puede evitar que se cometan los errores señalados en los nueve puntos anteriores.